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一、寻找合适的房地产投资

1、房产类型

 

A.期房

期房的简单定义就是待建的，没有任何建筑和结构的物业或土地。期房对早期的房产投资者和一些寻找更加便宜的房产的投资者来说很有意义，因为他们相信这些房产在未来几年会增值。如果你想支付较低的首付，这也是一项不错的带适当杠杆的投资。在大多数情况下，期房的预付款占总房价的10%到40%。有了较高的预付款，你就可以在最终价格上跟开发商协商折扣，因为开发商想尽早地获得现金。在一些国家，预付款甚至少于10%，这样你就可以从贷款人那里获得更好的贷款条件。 

和购买现房相比，购买期房最大的好处是省钱+杠杆。例如，可以在尚未有人居住或尚未和城市连接的区域中轻松找到低成本的期房项目。但是如果有一个正在进行的或是未来规划的道路建设项目将这个区域和城市连接起来，那么这个区域将来可以成为你或其他人居住的一个很好的选择。虽然购买期房并不适合每个人，但在全世界范围内，这都呈现一种上升的趋势。

 

B.现房

现房不像期房，它是可以立刻进行检查，你看到的就是你得到的。因此更容易进行检查和房产评估。此外，你不必等到你的单元建成后才搬进去或将它租出去。与新建成的期房相比，老房子的维修费用更高。海外房产的管理维护以及产生的相关费用也有可能比较高。

 

C.预算范围 

购买高端房产是很诱人的。不过要记得，大部分市场都在中低端价格范围内。如果你要出售你的物业，销售一个大的单位与销售一个小到中等单位相比，难度要大的多。因为国内和国外的买家对此都有更高的要求。

 

2、国家指南

 

A、泰国

在泰国，外国人可以拥有公寓，但不能拥有土地。在公寓楼里，外国人最多可以拥有所有公寓单位的49%，而泰国人必须拥有剩余的51%。

• 税收和费用

①转让费，房产总价的2%——通常由买方支付，但可以协商。有时在卖方和买方之间进行分割。

②印花税，房产总价的0.5%，由卖房支付。印花税是在转让房产所有权时对领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

③预扣税，房产价值或评估价值(最高价值)的1% （实践中不需要交）

④营业税，3%房产价值或评估价值(最高价值)的百分之三（持有5年则不需要交。）

• 签证

泰国提供一系列的签证类别，包括以下内容:

①投资者签证：提供给任何带来1000万泰铢或以上的人，并将其投资于房地产，甚至将其存入泰国银行账户。

②精英签证：你可以购买5年或20年的签证，每次入境停留1年，起价约为1.2万美元。这种选择适合那些想要在这个国家长期居住，但又不符合投资者签证条件的投资者。

③免签证：大多数国家都有资格享受14至30天的免签证入境。因此，临时的访客不需要获得签证。

 

B、马来西亚

与泰国等其他东南亚国家相比，马来西亚的监管较少，外国人购买房产通常也更容易。外国投资者主要障碍就是马来西亚规定的外国人购房的最低购房金额。各州和各城市的最低投资要求有所不同。

• 税费

外国买家必须支付1%-3%的印花税，此外也需支付资本利得税：

5年内出售房产：30%

5年后出售房产：5%

• 签证

马来西亚为许多游客提供免费签证，并为希望长期居留的外国人提供第二家园计划。MM2H是马来西亚第二家园项目的缩写，并且允许外国人获得10年的长期签证。

 

C、越南

过去很少有外国人在越南投资房产，主要是因为对外国人产权不利且有严格的监管。然而，在2015年7月，越南政府出台了越南住宅法，这让外国人在越南购房变得更加容易。而且目前外国人在越南购买房产在数量上没有任何限制。在此之前，外国人最多拥有一幢公寓内的一个单位。现在对外国人产权的规定有了一个重大的变化： 

1）外国人只要持有旅游签证就可以购买房产；

2）外国人购买房产的数量没有限制，但是外国人不能拥有土地；

3）外国人在单一公寓内不能拥有超过30%的房屋所有权，并且对于带地住宅不能拥有超过10%的房产。

对于不熟悉带地住宅这一术语的人来说，带地住宅可以是排屋，独立式房屋，半独立式房屋或是平房。

• 税费

你需要支付以下税费：印花税0.5%；资本利得税2%；租金所得税5%-35%；转让费10%。

• 签证

越南为许多外国人提供入境签证。你也可以获得旅游签或是为期6到12个月的商务签。请注意越南的签证规定经常变化。

 

D、柬埔寨

外国人在柬埔寨可以拥有一层以上的单位。外国人在柬埔寨最多可拥有70%的房屋单位，但是不能拥有土地。

• 税收

包括房产税0.1%（每年支付一次）、转让费4%和租金所得税14%（每年支付一次）。

• 签证
  柬埔寨为许多国家提供落地签证。此外他们也提供为期3到12个月的商务签证或是普通签证。

 

E、澳大利亚

外国人可以在在澳大利亚购买和拥有房产。但是，非永久居民的外国人购房必须获得外国投资审查委员会的同意。这个申请是可以在网上完成的。

• 税费

1）资本利得税是根据标准所得税税率缴纳的。该税率也适用于非永久居民在澳大利亚取得的收入包括资本收益和租金收入；

2）每年根据房产价值缴纳土地税，请注意，每个州的利率是不一样的；

3）有可能征收高达15%的外国人购置税。

• 签证

投资房产并不是定居澳大利亚的一条途径。但是，如果房地产投资是对更具创业精神的企业的补充，那么它将对您成功获得投资者签证产生积极影响。

 

F、日本

在日本，外国人购买房产产不仅没有繁琐的规则，同时享受和日本人一样的所有待遇。就算签证不是永居者的外国人，也不管是以什么签证来日的外国人，都可以在日本购买不动产。但是这里大家要注意的是，按照现在日本的制度，不是说在日本购买了不动产就一定能得到永住者签证的。签证的种类也不会因为购买了不动产而变更。

• 税费

日本新房和二手房的税费不同。

1）在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费，如果是二手房，税费约占房价的6%左右，新房约为房价的3%-5%。印花税：根据房屋买卖合约所记载的金额确定税额。

2）中介费（新房无中介费）：房产交易价格×3%+6万日元。

3）不动产取得税（购房三个月后缴纳）：土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%，在取得不动产后3-6个月之间，会收到“纳税通知书”，非居住者必须要设立纳税管理人。 

4）不动产登记免许税（购房后缴纳）：土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士（国内叫法称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。

5）保险费用：火灾保险约5万日元（一次性10年）。 

6）产权转移登记律师费：代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。通常占成交金额的1%左右。

• 签证

除普通签证外，2006年日本政府为了提升日本经济和吸引大家赴日创业，实施了投资经营签证，2015年改名为经营管理签证。日本经营管理签证是日本入国管理局为鼓励在日本创业定居的外国人设立的签证形式，通过在日本设立公司并真实经营和管理，取得日本的在留资格，进而实现长期生活在日本的目的。与此同时，投资者即可加入日本的社会保险体系，在医疗、生育、养老、教育等多方面享受到同等的国民待遇，也可以为配偶和未成年子女申请以家族滞在签证的形式一同赴日生活。

 

G、菲律宾

由于外国人在菲律宾并不允许拥有土地，买地皮的房产就只能是菲律宾国籍才能购买。外国人常常都会买公寓。除此之外，外国人只能拥有一套公寓里40%的房产。

• 税费

菲律宾购买新房各项杂费税费一般在6%左右，没有固定标准，这是因为楼盘所在的区域不同，政府收取这些费用也会有差异。

• 签证

除普通旅游签证外，菲律宾还有退休签证。菲律宾SRRV签证，全名为Special Resident Retiree's Visa，是菲律宾退休署推出的一个退休移民项目，简写是SRRVisa。最低定存2万美金或者购买5万美金的房产，即可获得菲律宾永居身份。性价比高，没有移民监，无资产、学历、语言、管理经验要求。

 

3、寻找房源

 

A、房产经纪人

 

你可以在国内或直接与目标市场海外房地产经纪人联系。如今，找到同时会英语，普通话和广东话的房地产经纪人是比较容易的。房地产经纪人的作用是帮助你找到一个房产，并进行检查和处理购买程序——无论是房子本身或外部合作伙伴( 例如律师事务所)。对于他们的服务，房地产经纪人可以根据房产价值或固定费用或两者，收取佣金。许多开发商也会授予某些代理商专营权。

 

B、海外邦的全球经纪人与开发商网络，为您因需定制

 

4、房产检查

 

A、远程房产检查

作为海外投资者，你正在寻找远离家乡的房产。因此，亲自进行房产的检查对你来说是一个挑战。对于忙碌的专业人士来说，更明智的做法是使用物业检查服务，可以利用目标国家工作的专业人士来进行。例如他们为您提供以下帮助：物理检查、验证建筑许可、对开发人员进行背景调查。

 

B、物业检查清单

• 绝缘
• 泄漏，水渍，潮湿的地方
• 裂缝，孔洞
• 噪音控制
• 水龙头，淋浴器，水压
• 空调，热水器，其他电器
• 窗户，门框
• 门，锁
• 地板，屋顶（缝隙，潮湿)

 

C、房产代理商/开发商问答

• 允许外国人在该地购买吗？
• 外国人当前拥有（此建筑物中）多少个单位？ 
• 有没有最近的房产检查报告？ 
• 有管道系统报告吗？
• 同一地区相似单位的预计租金回报是多少？ 
• 每月或每年的维护费用是多少？ 
• 是否包括健身房和游泳池？ 
• 是否允许您将单元出租给本地和/或外国租户？
• 他们有标准的销售合同吗？ 
• 你是否需要支付起草销售合同的费用？ 
• 他们会在合法购买过程中为您提供帮助吗？（他们是公司内部管理还是与外部法律伙伴合作？）
• 他们可以帮助您出租房屋吗？（包括寻找和筛选租户，缴纳当地税费，收集税收收据，开设当地银行帐户）
• 他们可以帮助您出售房产吗？（包括资本利得税的支付，收集税收收据并将资本汇给你的国家）

 

D、期房检查清单

• 同一地区类似单位的当前租金是多少？（最好由同一开发商开发）
• 其他投资者在网上对开发商有何看法？ 
• 什么是开户存款？
• 你是预付款还是分期付款？ 
• 如果他们在一定期限内未能完成项目，他们会退还你的押金吗？ 
• 如果（出于任何原因）开发商未能筹集到足够的资金来完成建设，该怎么办？ 
• 你是否可以在单元建设完成之前出售？ 
• 你可以选择电器/其他电器吗？
• 你可以对内部装潢提出任何要求吗?(墙壁、地板等)
• 他们提供什么样的安全保障?
• 停车位的额外费用是多少？ 
• 要求查看公共区域的平面图，包括健身房和游泳池（如果有）

 

E、重要提示

这些列表都不是详尽的，我们强烈建议你与专业人士合作一起完成流程的每一个部分。在海外购买房地产时，当地的专业知识至关重要。请勿尝试独自处理检查和购买的过程。 相反，您应该拥有专业人士来协助您进行检验，检查销售合同等。

 

5、任务清单

任务1：缩小搜索范围

a选择你的房产类型：期房或现房

b选择目标国家

c选择你的预算范围

 

任务2：寻找房源

a检查网站列表

b与房地产经纪人或开发商联系（使用Q&A）

c创建房产候选名单

 

任务3：房产检查

a考察候选清单上的房产或者远程考察

注意：我们建议您在此阶段寻找一名律师。 但是，您可能需要与银行和/或开发商批准的律师合作。

 

二、抵押贷款与融资

 

1、融资方案

 

a、现金买家

许多外国买家更喜欢以现金购买房地产。因为你不必依赖于贷方并且提供他们所需的文件，购买流程更加快。但是现金购买没有杠杆，因此与通过抵押贷款购买相比，以现金购买的潜在投资回报率就大大降低了。

 

b、银行（本地）

在某些情况下，某些本地银行或海外银行的本地分支机构可以为海外房地产投资提供贷款。比如上海、北京等大城市就有很多提供相关贷款业务的银行（以本地房产进行抵押贷款）。

 

c、银行（海外）

您也可以向目标国家/地区的银行申请贷款。但是，这通常比从本地银行获得贷款更难。一些银行确实向外国买家提供房地产贷款。但是，这样做往往需要大量的收入证明。如果您被雇用，则应该提供以下文件：

• 个人纳税申报单/税单
• 个人银行对帐单
• 工资单
• 录用通知书
• 银行推荐信
• 个人住址证明

 

企业主应提供以下文件：

• 个人所得税纳税申报单/税单
• 公司所得税纳税申报表/税单
• 个人银行对帐单
• 公司银行对帐单
• 会计收入证明
• 银行推荐信
• 个人住址证明

 

d、开发商

一些房地产开发商可能愿意为外国买家提供贷款。特别是期房项目。与银行相比，开发商可能需要更少的文书工作并且提供更低的利率。作为回报，他们可能会要求您承诺期房项目进行贷款，并在建筑接近完工时定期付款。

 

2、财务计划

在接受报价之前，你必须估算以下内容：

• 房产价格
• 年租金
• 所有运营成本（例如维护费，租赁费）
• 你将投入多少钱（例如你的存款，利息，按揭费用，差旅费，代理费和律师费）

 

根据这些数字，我们可以计算毛收益，净收益和投资回报率：

• 毛收益=年租金/房价
• 净收益=年租金-所有运营成本/房价
• 投资回报率=年租金/你投入的费用
• 案例分析

现金购买不一定是投资房地产的最佳方式。你投入的资金越多，投资回报率就越低。

以下是两个示例：

 

3、抵押贷款经纪人

在海外房产投资中，直接从银行获得贷款可能非常耗时且复杂，原因如下：

a.大多数海外银行都向外国买家放贷，因为很难核实他们的收入和信用等级。

b.当地银行通常不熟悉其他国家/地区的程序，因此可能无法使用海外房产作为抵押品。

c.在许多国家/地区，外国买家的付款和法律程序非常复杂。 

一个拥有在购买海外房地产方面的经验和专业知识的抵押贷款经纪人，可能正是您提高投资回报率所需要的。

 

4、任务列表

任务1：融资方案

选择如何为购房融资：现金、本地银行、海外银行、开发商。

注意：如果选择方案本地银行或海外银行，则应联系抵押贷款经纪人。

 

任务2：财务计划

a查看当地房地产列表上的网站以估算年租金

b确认预计的年度运行成本

c算所有候选房产项目的毛收益，净收益和投资回报率

d选择您的房产

 

三、购买与管理

 

1、房产保险

你必须先购买一份房产保险，然后银行才能批准贷款。但是，即使是现金买家，房地产开发商或法律也经常要求购买房产保险。你还可以通过银行或国际保险公司（例如AXA）购买房产保险。

 

2、维修与保养

从国外管理维修和保养房产可能相对复杂。一些开发商可能会提供检查和定期维护。如果没有，您应该找到当地的合作伙伴，可以根据需要进行例行检查，维修和保养。此类公司遍布所有主要城市，不一定要专注于外国投资者的公司。

 

3、房屋出租

 

A、出租

寻找当地最优秀的物业出租管理公司帮助出租会是最明智的做法。为了管理租金的收取，催款，纳税申报，税收收据的收取及其他相关程序，您应该考虑与出租管理公司合作。请注意，您应该只和具有与外国房产购买者合作经验的租赁代理机构合作。

 

B、银行账户

您可能需要开设一个银行帐户来收取租金。 您需要提供以下文件：

• 个人纳税申报单/税单
• 个人银行对帐单
• 房地产经纪人的来信
• 律师信
• 银行推荐信
• 个人住址证明

 

C、AirBNB

许多外国业主打算通过度假租赁网站（例如AirBNB.com）出租他们的房产。世界上许多国家和城市都在规范AirBNB的租金。例如，您可能需要在最短的期限内（即30到90天）出租该物业，这实际上禁止了大多数的假日租赁活动。另外，许多开发商和房地产公司完全禁止假日租赁。

请记住，这是一个快速发展的领域，当前欢迎或不欢迎AirBNB租赁的国家和城市在将来可能会有所变化。因此，我们建议您不要完全基于AirBNB或其他度假租赁的前景来进行海外房地产投资。

 

4、出售房产

在大多数国家，外国人可以自由出售房产。但是，有几个问题需要注意：

• 你可能需要在房产所在的国家/地区缴纳资本利得税。
• 在您居住的国家/地区，您还可能要缴纳资本利得税。
• 您可能需要将资金汇回国内。

 

5、任务清单

购买、管理、出租等过程主要由专业人士管理，而且在工作方式上，各国之间存在重大差异，所以也请你依赖于有公信力的专业人士进行协助。