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                                                                       疫情之后，菲律宾的房价会不会跌

最近身边的有些客户咨询我，疫情之下，菲律宾会不会有低价抄底的好机会，而另外又有一些客户也咨询我，疫情过后菲律宾的房价会不会跌，现在是不是要抛售啊。

我们看待菲律宾房产的视角，就是在求稳的基础上获得一定的收益，买房是一种需求，随着国家经济的发展而上升，在每一个发展中国家都有可能再现中国房地产发展的奇迹，尤其是在拥有1.7亿人口，平均年龄23.9岁的菲律宾。我的观点是，如果这个是优质资产，在当下情况下还能产生收益，因为它已经抗住了疫情风险，当然没有必要抛售，如果这个资产本来在疫情爆发的情况下大跌当然应该抛售，如果只是小幅下跌只是因为暂时性的汇率波动或市场恐慌，那你还是应该长线持有，因为海外房产投资本来就是个长线投资生意，不可能的暴涨暴跌，在长线持有过程中有小波动也属正常现象。

那另外呢，我们要想清楚一个关键点是疫情到底影响到房地产的哪些方面，前段时间看了一个JLL报告，第一个观点是说：如果只是交易减少了，那OK，这个需求只是被延后了，那不要担心这个需求只是延后而不是消失，只要等到反弹之后，交易量可能会在疫情结束后出现反弹；第二观点是说：如果影响到经济，导致当地人买不起房子或者租不起房子，这个情况是可能出现的，但从短期来看，他们有可能断租走人吗？他们可能流落到街头吗？反过来想，中国疫情爆发时，中国也有因为疫情隔离进不了小区的情况，这种社会现象出现后，反而想要买房的声音是增加的，更不用说各国推行的各种刺激经济的政策了。第三呢，如果是影响到建筑业，供应量减少，原有的库存则消化更快了，开发商也会因为成本而降价促销，这样房价可能跌一点，但是因为需求没有出现大的变化，等到这一波库存消化的差不多的时候，供不应求的局面又会出现，又会推高房价，所以我们要考虑不同的情况影响到房地产行业不同情况下不同的影响。所以说单纯认为疫情会重创楼市，这个想法就太简单了，而且菲律宾房产和中国房产的不同，马尼拉土地资源非常有限，人口密度全球第一，需求远远大于供给，这种情况下价格是很难下降的。

 

              图：全球城CBD多个项目的房价上涨趋势图

 

                                                              疫情不会改变马尼拉房地产市场的供需关系

其实任何事物的价格是否会增长，本质是取决于供需关系。菲律宾房产的基本面是好的，年轻人口庞大的刚性需求（大量的年轻人需要买房结婚生子），危机或不危机，居住需求就在那摆着。只是说购买时间迟早的问题，富人早买，穷人晚买。房地产最大的敌人是老龄化，为什么欧洲近年来衰退的这么厉害，就是因为老龄化。日本老龄人口占比27%，日本房价多年不涨的主要原因就是这个导致，而菲律宾人口结构70%都是年轻劳动力人口，平均年龄才23.9岁，老龄人才占比3%。那这些年轻人都会去哪发展？毫无疑问是去往大城市，就像十几年前我们大量的北漂、深漂一族。而菲律宾是一个单核心城市的国家，首都马尼拉是第一大城市拥有2400万人口，这个数字还会随着时间越来越大，但是马尼拉的土地就非常有限，虽然已经有在进行填海造地但起码还得十年以上。所以马尼拉的供给量远低于需求量，长期来说是绝对很稳的，完全不必担心和恐慌。

 

菲律宾人口年龄结构图

 

                                             菲律宾财阀经济，市场垄断，大牌开发商不会让房价跌

因为菲律宾房产的定价权在开发商手里，而不受政府控制，开发商影响房价的走势。菲律宾各大开发商表面上是竞争关系，实则私下关系都不错甚至有些还是联姻，当市场需求不明显时期，几大开发商会一起控制新盘开发速度，一直让市场处于供不应求的饥饿状态中，不会过度开发而降价求生。另外菲律宾开发商背后都是由各个财团来支撑，菲律宾80%以上的财富就控制在这些私人财团手中，而大部分财团都有自家银行及庞大的产业链，并不存在资金压力。菲律宾财团全凭自身实力囤地盖楼，楼盘建设中资金回笼很少，楼盘盖好才能收回大部分尾款。财团们不存在资金压力，财团追求的是利润空间，而不是销售速度。

 

                                                                      菲律宾马尼拉房价周期情况

马尼拉房价，过去四年来，马尼拉公寓价格一路上涨，涨幅最高的是去年第四季度和今年的第二季度，分别同比上涨14.2%和9.1%。

2014年Q1大马尼拉房价指数为100

 拉长周期，看马尼拉市中心的房价，还要看风向标——CBD马卡蒂（Makati）的房价走势。

现在的马尼拉市中心，房价正处于稳步上涨的阶段。在过去二十多年里，马尼拉经历了两次房价下跌，一次是98之后，一次是08年后，不过恢复速度非常快。

 

08年的全球经济危机中，马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势，但房价下跌仅持续了不到两年时间，最大年跌幅仅为6%。如果把它看做一只股票的涨跌幅，它完全称得上大牛股了（如上图所示）。

相比东南亚其他城市，马尼拉房价优势还是很明显的，与这些年大热的曼谷和胡志明相比，马尼拉的房价还有很大上涨空间。所以在目前这个阶段，还是东南亚其中的一个价值洼地，是非常值得入手，并且风险较低的的一个时期。

 

                                                                       菲律宾比索险中求稳

在新冠肺炎的威胁下，全球投资者最近纷纷寻找美元作为避风港，导致其它亚洲和新兴市场货币正在大幅贬值。

然而，比索对美元汇率仍在50- 51之间波动，在今年的新兴市场货币中位居前列，是仅有的两种兑美元汇率为正的新兴市场货币之一。

 

世界主要货币对美元的收益率（2020年）

 世界三大评级机构之一的惠誉，确认菲律宾的信用评级仍然保持在BBB。理由是菲律宾的财政和外部缓冲、较低的政府债务与国内生产总值之比、净外部债权人状况，以及仍然强劲的中期增长前景。

《经济学人》最近将菲律宾的金融实力在新兴市场经济体中排名第六。尽管遏制疫情蔓延的财政措施，将导致菲律宾宏观经济和财政前景的短期恶化，但该国仍是金融较为稳定的新兴经济体之一。

 

《经济人》发布的新兴经济体的金融实力 菲律宾排名第6，中国排名第10

 

                                                                   复工在即，菲律宾建仓正当时

随着马尼拉6月1日正式解封，商业开始运作、移民局开始办公、社会交通开始恢复，这也意味着菲律宾疫情好转，经济逐步开放，是时候考虑菲律宾建仓的时机了！

因为历史上传染病的大流行后，全球经济都出现微型反弹。而菲律宾房产在疫情中稳健的表现，让菲律宾房产市场前景十分明朗。首先，菲律宾经济周期属于上升期，房地产也同样属于上升期；其次，人口红利，初始内需充足，而菲律宾人口结构年轻，只是目前没有足够的储蓄购买房产，但逐步进入适婚年龄阶段后都面临着购置居所的需求；再次，菲律宾租金+涨幅都跑赢其他东南亚国家，投资性价比高；最后，汇率稳定，国际信用评级BBB+,外国投资承诺持续增加，这些都使菲律宾成为可行的投资目的地。

所以危中有机，大危机同时伴随着半生不见的大机遇，菲律宾房产10%左右的首付，零利息分期付款3-5年的期房，尾款还可以再申请贷款，这种付款方式纯粹是发展中国家时代的福利在送钱，此时谁能以越小的代价，获取优质的房产，日后谁就会做“功夫”里的包租公、包租婆。

 

                                                                   梳理一下马尼拉房产投资的选筹逻辑

1.  紧跟龙头开发商布局

从菲律宾房产市场的发展历程来看，龙头开发商对区域发展有着较大的影响。这些龙头开发商扎根菲律宾市场多年，对当地的情况市场了解十分透彻。在菲律宾，龙头开发商主导开发的项目皆取得较大的成功，本地人已经认同以开发商为主导，带动整个区域发展的现象。

随着现区域的开发成熟，房产市场基本成熟，开发商会寻找新的经济潜在区，提前进行布局与安排。因此投资者要研究开发商的动态，尤其是开发商共同扎推的区域，对房产开发与投资有着非常重要的指向作用。

随着城市的发展成熟，马尼拉三大CBD难以承载更多经济发展需求，目前菲律宾政府和开发商的重心逐渐往奥提加斯（Ortigas）北部区域、奎松市、阿拉棒地区发展，不仅各大开发商纷纷在此圈地，政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展，也在这三个区域增添了很多基础设施。

 

 

2.  关注交通干线附近的房子

如果你曾见识过马尼拉的"堵"之后，就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通，对于当地人来说意味着什么。

尤其是随着人口不断地涌入马尼拉，马尼拉的交通问题日渐严峻，根据2019年TomTom交通拥堵指数发布的数据，马尼拉的交通拥堵程度排名第二。交通问题如此严重的马尼拉，交通干线沿线的房子自然成为抢手之货。

目前马尼拉的交通网络主要由C5大道，EDSA和轻轨LRT1、LRT2、MRT3构成，这三条轻轨线基本也是大多数马尼拉工薪阶层上班必选的交通路线，其沿线周边的房子也是供不应求。

目前马尼拉首条地铁1号线项目开建一年，马尼拉地铁1号线的修建，不仅能够有效缓解交通压力，也将为经济的发展做出重大贡献。同时，地铁1号线对于马尼拉大都会的楼市来说，是个不可多得的契机，很多大开发商都开始在沿线地区圈地开发，不难想象未来沿线房价将会进一步上涨。

马尼拉地铁的实施将为附近房产重新开发成混合商业、住宅、酒店和写字楼的项目创造了机会，将推高地铁站方圆一公里的土地和房产价格。现在投资地铁1号线站点周边的房产，是一个不会错的选择。

目前，菲律宾房产市场正在稳步发展，市场需求强大，基建逐步完善，菲律宾房地产前景持续向好。2020年，菲律宾房地产依旧是赢得投资人士眼球的地方。

 

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