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—— 再不买，就买不到了 ——

“再不买，就买不到了!” 这可能是最近从卖方经理人口中最常听到的一句话。换做以前，这是一种饥饿营销手段，但是放在迷幻的2021年，大概率卖方经纪人没有在忽悠你。再不买，是真的没有房子可以买了。

大家都知道，美国这几个月的CPI和PPI数据远超所有人预期，物价飞涨。而住房市场的反应相对滞后，也意味着，美国住房通胀即将爆发，房价升值的5%至15%将被传导至通胀。

高盛预测，美国房产泡沫超2007年大泡沫。美国房价将一路涨到2024年，比米面油粮通胀得还厉害！

根据Redfin的数据显示，截止到4月，美国房价一年疯涨19%，全美范围价格中位数继续创新纪录来到34.16万美元。

 

Redfin的报告称，2021年1月底，美国房屋销售价格中位数已升至318750美元，同比增长15％；新上市房屋地产要价达334770美元，创历史新高，同比增长10%；房屋销量同比增长29%；新挂牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期仅为34天，同比减少了22天，其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。

Redfin首席经济学家费尔威瑟（Daryl Fairweather）称：“现在市场上新挂牌的房源十分紧缺，尽管价格很高，但房东普遍惜售。”因为一旦售出，除非搬到一个更便宜的地区，不然很难用同样的价钱买到类似品质的房屋。

此外，美国新一届政府在对外来移民和外国人持有美国资产的态度上较为开放，这也激励着海外买家的迅速回归。

这不仅让人感叹了，为什么在疫情冲击经济、失业率上升的背景下，美国房价还会涨成这样呢？

 

 

—— 哪些因素导致美国楼市空前火爆 ——

 

人口

从人口角度看，作为全球第一大移民目的国，美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月，美国人口普查结果显示，该国人口在过去十年中增长了约8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。人多了，住房需求也就上去了。

另外，房屋增长快的城市也受益于人口涌入。例如，Austin在加州科技公司特斯拉、微软，甲骨文等巨头宣布搬离或建立办公分场所，Austin成为这些公司青睐的城市。收入不菲的人口涌入，不仅带来买房刚需，也导致房地产投资者们的蜂拥而至。

 

低利率

房价上涨离不开放水。目前美国房价大涨的因素是低利率。联准会（Fed）干预降低利率，利率一年前3.6%降到2.6%不到，本来50万元房子头款20%，贷款额为40万元的月供是1824元。

自3月15日，美联储将联邦基金利率目标区间下调1个百分点到0%至0.25%之间，并启动量化宽松计划。据房地美的最新声明，当前30年期固定抵押贷款利率为3.15%，为自1971年有记录以来最低。这不仅令不少已贷款买房的业主着手以更低的利率进行Refinance（再融资），同时也令购房者增强了购买力。美国提供买房30年固定利率贷款，是全球少见的策略，非常有利老百姓买房。这也是美国人抢着买房的重要原因。

 

供不应求

众所周知，美国房子大多是木制。自2021年开局以来，全球“木材危机”悄然而至，北美木材价格上涨成为了整个木材市场的“领头羊”。建筑木材价格自去年6月以来已经上涨200%。

供给为什么不足？美国建筑商在经历过2007年次贷危机爆发导致破产后，对于建房更谨慎。2010-2019年大概是1960年后美国建造房屋最少的十年。虽然还有较多二手房，但受疫情影响，房主不愿再将房子开放参观，市场上剩下的房子就更少了。需求增加，供给却跟不上，加上疫情期间美联储向市场加大货币的投入，房价迅速大涨也就不足为奇了。因此，美国新建房屋均价也随之上涨超2.4万美元。

 

 

—— 美国哪类房源最受热捧 ——

 

性价比高、阳光充足

 美国房地产咨询公司Zillow最近一项针对经济学家、投资策略师和房地产专家的调查显示，84%的被调查者认为，得克萨斯州首府奥斯汀（Austin）有望成为2021年房价涨幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、纳什维尔（67％）、坦帕（60％）和丹佛（56％），而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。

与昂贵的东西岸相比，榜首的五座城市均处于美国的中部或南部地区，性价比相对更高，平均而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房屋。

另外有趣的是，根据美国国家航空航天局（NASA）的数据，这五座城市之中有四座的日均日照量居美国各大城市前列，只有纳什维尔略低于均线。

事实上，根据Zillow的数据，截至2020年12月，奥斯汀的房屋价格中位数已经同比上涨了23.6%之多。新冠肺炎疫情迫使人们将更多时间花在家里，大大增加了对居家空间的需求，这不仅改变了人们对房屋的传统定义，也改变了对优先居住地区的选择方式，从而彻底改变了美国楼市以往的供需关系。

即使疫情顺利过去，楼市的趋势也不太可能重回疫情之前，芝加哥大学的一项研究表明，至少37%的工作岗位都可以完全在家办公，而不用去公司，并且这些岗位以高薪为主，而高收入群体正是市场购房的绝对主力。

 

高房价有什么风险

值得注意的是，尽管美国楼市看上去十分火爆，但美国普查局数据显示，2020年第四季度的房屋自有率（季调后）为65.8%，仅比一年之前的65.1%增加了0.7个百分点，离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距。这意味着，疫情期间真正买得起房子的无房一族并不多，更多房产其实是被有房的中高收入群体买走。

另据MBA美国住房研究所的数据，2020年12月，有7.9％的租客（262万户）拖欠了租金，而5.0％（238万房主）没有支付按揭贷款。一旦美国政府不再延长对违约者的宽限期，也不再发放免费支票，部分无法正常支付贷款的房屋将被银行没收，从而给楼市带来波动风险。从楼市的趋势中可以明显看到美国经济复苏的不平等，许多低收入的美国人继续遭受财务困扰，而许多高收入者却从不断飙升的房价和良好的股票投资组合中受益。

奇米尔表示，美国住房不平等的情况正越来越严重，这是美国政府必须解决的难题。

 

 

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