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加拿大多伦多市中心的房价在2020年初涨幅迅猛，2020年1月多伦多大部分地区的房屋销售量和房屋价格都处于上升趋势，2月房屋销售量上升得更厉害，与同时期的增长比例上升了45.6％，平均价格涨幅达到了16.7％；最近好多海外邦的关注加拿大移民或留学的朋友很关心多伦多市区的房产价格受疫情影响有多少？！

多伦多房屋价格的中位数从今年四月开始有极速的下跌行情，因此可以看出“新冠疫情”对于多伦多平均房价的影响还是很大的；2020年5月大多伦多地区销售了4,606套房产，与2019年5月相比下降了53.7％，小于2020年4月的同比下降幅度67.1％。不过5月大多地区房产成交均价比去年同期上涨4.6%。实际销售量与2020年4月相比也增长了55.2％。不过很快平均房价到7月已经基本恢复了疫情前的水平， 并且房价涨幅没有变平缓的趋势，所以还是有进一步增长的趋势。

—— 关于加拿大多伦多 ——

加拿大首府多伦多 Toronto  是加拿大最大的城市，也是加拿大安大略省的省会所在地，面积为7,125平方千米，人口在2020年大约为640.7万人；是加拿大文化、经济的发源地，也是交通中心和制造业中心；多伦多被誉为全世界最多元化城市，吸收并容纳了100多个国家的移民，在大街上肤色各异的人们来回走动，社会、饮食、娱乐、艺术、购物和游憩特色，文化丰富多彩；加拿大著名银行总部，如皇家银行、帝国银行、蒙特利尔银行等全部汇集于此，90%的外国银行驻加分支机构设在多伦多，按交易额计算，多伦多证券交易所是北美第三大交易所，世界第七大交易所。

—— 影响多伦多房价涨幅的因素 ——

人口流入需求：多伦多的是加拿大人口规模最大的城市，且人口近70年来保持了正向增长趋势，多伦多移民众多，居民的49%为来自世界各地的移民；它还是北美地区有名的华人聚居地，约有40多万华人居住在此；影响多伦多房价的根本原因就是多年来的紧缺土地供应和移民增加对住房的高需求，在加上土地成本的上涨，和“万税”负重等因素推高了多伦多的房价，从移民数据来看2020年第一季度，共有74000人获批成为加拿大新移民；同时，根据加拿大统计局7月11日的推文，截止4月1日，加拿大的总人口达到将近3800万（官方记录的数字为37,971,020）；鉴于加拿大依赖移民来推动人口增长，加拿大移民部表示，2020-2022年移民水平计划并未因新冠疫情而改变。

加拿大人口增长趋势统计

家庭偿还能力：根据经验法则，当房屋拥有成本超过家庭收入的40％时，被认为负担不起；2020年3月，多伦多的房屋拥有成本占家庭收入中位数的68％。换句话说，在冠状病毒影响之前，在低利率环境下，多伦多的房价已经超过了经济基本面。多伦多租金上涨快于市民平均收入上涨，因此多伦多首次购房者很难拿出首付，通过正常的工资，需要十年甚至几十年才能凑够多伦多的首付，而偿还贷款的压力也是巨大的。有了疫情的影响，失业率的飙升以及长期经济的影响，在近年内，房地产也是会有一定影响的。不过，多伦多好在抗压能力强，因为人口的涌入基数大，新移民的数量多，所以经济以及房价的恢复速度也会比别的城市要更加快速。

房产投资需求：多伦多有近40％的公寓未被业主使用，因此租金投资是多伦多房价的重要驱动力。对于投资需求的房产客户而言，现阶段由于疫情的影响，对人们旅行的阻碍是很巨大的，再附加上征收的15% 的国外买家税，目前一大批的外国买家都处于了停滞阶段，对于多伦多这样的移民国家，海外买家的减少，对于地产市场的活跃度还是有一定影响的。

经济和金融因素：2013年新设置的“年轻城市指数”公布结果中，全球25个评选城市，加拿大多伦多居首，其青年失业率在所有城市中最低；2018年11月，世界城市排名发布，多伦多进入世界一线城市行列；2019年12月26日，位列2019年全球城市500强榜单第十名；据一份CEOWORLD杂志的最新报告，多伦多被评为全球十大最有经济影响力的城市；多伦多是世界上最大的金融中心之一，在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游和体育等产业具有领先地位，这些经济成就是多伦多房价的基本面。

加拿大作为能源出口大国的加拿大有相当一部分外汇来自于原油出口，因而导致加元汇率走势和油价呈现一定的正相关性；2020年加拿大央行现在也加入实施QE的央行阵营，虽然对加元的影响较小，但不失为一个参考的纬度；从房贷来看由于加拿大政府为了舒缓过热的房市所采取的一连串贷款紧缩政策看来已经奏效，部分加拿大银行已经感到这几个月的房市放缓，有些银行的部分利率已经开始下调了；贷款利率的下调也是值得关注的领域。

2020年10月加拿大各大房贷机构房贷利率

——多伦多C1区域房价走势举例 ——

以下是海外邦以留学生集中的多伦多C1区域内为例：（Bay StreetCorridor; Kensington-Chinatown; Waterfront Communities C1）三个中心区的一卧室一卫生间的主要投资房型，和两卧室加一书房两卫生间的偏自住房型，进行了数据总结和分析。