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很多咨询海外邦购买澳洲房产的朋友对中国人在澳洲买房政策和税收不是特别了解，今天海外邦给大家讲讲澳洲买房的印花税的相关问题：

 

—— 无澳洲身份（无永居/国籍）如何购买澳洲房产 ——

首先所有海外人士都可以在澳洲境内买房，但是不同身份的海外人士在澳洲买房也有着不同的规定。具体情况如下：

● 持临时居留签证的海外人士（指持有12个月以上签证长度的海外人士）只能购买一套二手房，提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳境内。而且该二手房只能用来自住，不能出租；在搬离该住所的三个月内，要把房子卖掉。持临时居留签证的海外人士在购买新房时则没有上述要求，可以购买任意数量。

● 没有签证和签证长度小于12个月的海外人士不能买二手房，只能买新房或买地建房做投资用。

● 持过桥签证的海外人士不能一人单独买二手房。

● 持旅游签证的海外人士，即使签证期超过12个月，也不能买二手房。

 

—— 购买澳洲房产需缴纳的税收 ——

澳洲房产来说，虽然土地和房产是分开来征收税费的，但严格意义上来说则是只针对土地进行征收的一种税费，也就是说在澳洲是没有房产税的。且澳洲各个州的政策规定不一样，所缴纳的税费也都是不同的。大家前去澳洲购房之前一定要对这些税务相关作个了解。

● 海外人士置业费（即：FIRB申请费）

海外人士（指还没有取得澳洲永久居留权的人）在澳洲买房的第一步就是向FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亚外国投资审查委员会，简称"外管局"）提出申请。按照目前的规定外国人要在澳洲买房要获得澳洲外管局的批准。确实来讲“外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人，而不是这个外国人可不可以买这一套房子”。为了加强外国投资政策，同时确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支，FIRB自2015年12月1日起开始收取海外投资申请费。

       收费标准为：

               100万澳元以内的房产—$5,500

               100至199.99万澳元以内的房产—$11,100

               200至299.99万澳元以内的房产—$22,300

               300万澳元以上房价每增加100万澳元，申请费就增加1万澳元

当然，这是针对外国人来说的。如果投资人有了澳洲永居（PR），买房就没有这么麻烦，符合条件的甚至还可以享受购房补助。

 

● 固定印花税+ “海外买家”的印花附加税

维州政府在2016财年引进了针对购买住宅物业的“海外买家”的印花附加税，是全澳最早实施海外印花税的州。随后，新州和昆州相继采用。接下来让我们看看这三个州额外印花税以及土地税的具体政策，以下是澳大利亚首府城市印花税最新政策的总结：

澳大利亚-城市	澳大利亚-州	基础印花税率	海外附加印花税率	共计
墨尔本	维多利亚 VIC	1.4-5.5%	8%	9.4-13.5%
悉尼	新南威尔士 NSW	1.25-7%	8%	9.25-15%
布里斯班	昆士兰 QLD	0-5.75%	7%	9.5%-10.5%
阿德莱德	南澳大利亚 SA	1-5.5%	7%	8%-13.5%
珀斯	西澳大利亚 WA	0-5.15%	7%	7%-13.5%
达尔文	北领地 NT	up to 5.95%	无	5.95%
霍巴特	塔斯马尼亚 TAS	up to 4.5%	0.5%-3%	7.5%
堪培拉	首都领地 ACT	1.3%-5%	无	5%

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● 土地税+海外人士附加税

所谓土地税就是州税局对于物业土地价值（site value）所征收的税款，一年一缴。除了北领地，澳大利亚的所有州都有土地税，一般来说如果物业是自住性质或农业用地则可以获得豁免。。

澳洲房产及土地为永久产权，土地税根据房产所拥有的土地面积大小和评估价格不同而不同。土地税主要是针对别墅而言，梯度计算，通常费用为几百澳元/年。公寓的土地税主要采取平摊的方式，所以平均到每户的话，金额并不是很大。

澳大利亚各州	土地税起征点	土地基础税率	土地附加税率	总计上限
维多利亚 VIC	25万澳元	0-2.25%	1.5%	3.75%
新南威尔士 NSW	54.9万澳元	0-2%	2%	2.75%
昆士兰 QLD	60万澳元	0-1.25%	1.5%	2.75%
南澳大利亚 SA	36.9万澳元	0-3.7%	无	3.7%
西澳大利亚 WA	30万澳元	0-2.6%	无	2.67%
北领地 NT	无	无	无	无
塔斯马尼亚 TAS	2.5万澳元	0-1.5%	无	1.5%
首都领地 ACT	0万澳元	0.5-1.1%	0.75%	1.85%

因此，海外人士在缴纳标准土地税的同时，还需要缴纳土地附加税。对于海外人士来说，如果您购买的是商业地产如零售店面或办公室，则不收取附加税。也就是说，一位海外人士购买土地，需要一次性缴纳固定印花税+海外附加印花税，以及往后每年缴纳一次土地税，直到出售为止。

土地基础税率是根据土地的价值来分梯次应用的，土地价值一般是由当地地税局进行评估并提供最终的土地价值。维州是按每年12月31日为时间节点，南澳是按每年6月30日为时间节点（当然土地拥有者可以质疑地税局的评估，并通过相应的流程申诉土地价值是否评估的过高）。

每个州对土地税都制定了相应的起征点价值。 起征点以下为免税，起征点之上则按照各州的要求通过累进制的方式进行计算土地税。上述表格中的起征点是以个人为土地拥有者的标准，如果土地拥有者是信托，则起征点会有所不同。

土地附加税，又称缺席业主额外地税或海外人士附加税。这项附加税主要是针对海外人士如果没有在澳洲住满六个月，就可能会视为缺席业主并被要求按照规定交额外的土地税。这里所说的海外人士不仅限于个人，还包括海外人士控制的公司或信托等实体。另外在地税局执行方面有着严格的规定，你需要按照规定主动向所在税务局告知你的情况，如果没有告知而是被地税局找到你，你肯能会面临高额的罚款。

土地税对于投资人来说是一项每年都存在的连续性成本。而且当地州政府会根据当地及全国的经济好坏和其他各项因素调整税率。特别是在投资地产组合当中如何运用合理的税务结构来减少这项成本就显得尤为重要。

 

● 澳洲房产空置税

据统计2016年，在澳洲人口普查之夜，有11.2%的私有住房是空置的，总数多达1089165户。相比较5年前，当时空置私人住房比重在10.7%。在墨尔本和悉尼，空置房数量分别增长了19% 和 15%！

澳大利亚联邦政府2017年12月通过立法，引进针对海外人士的年度房屋空置税（Annual Vacancy Charge）。这里空置的定义包括没有人居住或没有出租给别人。政府引荐该项法令的目的是迫使海外投资客在购置澳大利亚当地的住宅物业后将其挂牌出租从而缓解澳大利亚紧缺的租赁市场。2017年11月开始，澳洲联邦议会通过了一项立法，该立法赋予澳洲税局（ATO）一项权力：如果海外买家在澳购买的房产是空置的，那么每年要面临$5500澳币的罚金，如果不向澳洲政府提交表格，则另外要缴纳多达$52500刀澳币的罚金！

维州政府将在2018年1月1日，正式征收一种名为空置住房土地税（Vacant Residential Land Tax）的税种，这意味着在该州16个行政区的业主，要面临缴纳他们房产价值1%额度的新税。

联邦政府对海外人士征收的空置税额相当于外国投资者购买住宅时向FIRB所缴纳的申请费。（空置房产是每年进行评估）在任意一个申报年度，如果至少有183天，房屋被真实地用于了居住，将被认为没有空置。

根据FIRB GN48政策解读，只要满足下列任一条件， 就不算空置（在每12个月周期内）：

1. 房屋出租超过6个月

2. 自住超过6个月

3. 亲属， 朋友， 或者其他人居住超过6个月（不需要签署租约）

4. 尽管没有实际租客或他人居住， 但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告，聘请租赁中介，并且以市场价格来确定租金额。

特别提醒：用于短租（即租期少于30日）的房屋（包括用于AirBnB的房屋），即使其一年内真实的出租时间超过了183天，也不视为被真实地用于了居住，因此要缴纳房产空置费。