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海外邦纽约购买房屋指南

纽约的购房规则和美国其他地区不同，对于新手来说，其中的一些差异可能会让人无比困惑。海外邦为您梳理哪种类型的公寓适合您，如何选择社区，告诉您有关房地产价格的信息，帮您找到最符合您风格和偏好的购买标的。

纽约是一个主要由合作公寓（co-ops）和共管公寓（condo)组成的城市，还有少量的私人住宅，我们称之为联排别墅（townhouse) 或“褐砂石住宅”（brownstones，是纽约独有的用褐砂石建的房屋类型。最重要的是了解纽约不同类型公寓的区别。

 

合作公寓 (CO-OPs) 

尽管合作公寓似乎是一种所有权类型，但绝对不是一个新概念，纽约比在美国其他地方更常见到这种公寓类型。在纽约，我们可购买的公寓中大约80%是合作公寓，20%是共管公寓。对于纽约的潜在买家来说，这就意味:

1.  如果买家在房产组合中加入合作公寓，就会有明显更多的选择。

2.  一般来说，合作公寓的价格更有吸引力，供求关系更简单。

合作公寓其实就是由一个股份公司持有公寓楼。个人租客实际上并不像拥有房产一样“拥有”他们的公寓。合作公寓的业主（股东）拥有公司的股份和长期业主租约。买家所拥有的是房产的“租赁使用权”。然后公司会支付整栋楼的贷款、房地产税、员工工资、以及其他维护费用。而租客则根据其持股数量来支付公寓的房产税，物业维护费等成本。股份数量取决于公寓的大小和楼层。

购买合作公寓的需要注意以下几点：

合作公寓在纽约非常常见。在购买合作公寓之前，一定要考虑贷款的限制以及申请和面试的过程。 

 

                                                             图为：纽约合作公寓

共管公寓 CONDOMINIUM BUILDINGs，或CONDOs

虽然共管公寓（有华人会把其亲切地称为“康斗”）在美国很常见，但在纽约却较少见。买家购买的是公寓的独立产权，并与公寓楼内的其他住户共享过道、走廊等公共区域。纽约的公寓是不动产，买家可以拿到地契。每个公寓都有单独的纳税区，买家需要为房产支付房产税。业主还将按月支付管理费、管理费，与合作公寓的维修费用相似。不过，由于房产税是单独缴纳的，所以管理费用不包括房产税，也不包括这栋大楼的贷款和利息。共管公寓之所以有吸引力，原因有很多:

1. 共管公寓的贷款取决于金融市场而不受控于公寓委员会，所以会比合作公寓要灵活得多。一般情况下，买家最高可以贷款的额度是购买价格的90%。

2. 购买行为通常需要得到公寓委员会的批准，大多数共管公寓委员会也要求申请人提供财务信息。但总的来说这些要求不太苛刻。审批时间因大楼而异，但通常不会像合作公寓审批程序那么长。

3.  转租共管公寓有更大的灵活性。这使得共管公寓成为投资房地产的更好选择。

4. 合作公寓一般比较难批准贷款给非美国公民买家，所以共管公寓是非美国公民或那些资产在美国境外的人的理想选择。

共管公寓比合作公寓少，而且更容易购买，所以通常比合作公寓更贵。此外，共管公寓的每月综合管理费和房产税通常低于合作公寓的每月维护费用，这也是购买价格高的一大原因。

 

                                                                图例2：纽约共管公寓

购买公寓的步骤 

在纽约购买合作公寓或共管公寓的步骤非常相似。假设您已经找到了想要购买的房产，并且已经和银行或抵押贷款经纪人进行沟通，并确定合适的贷款额度。那么就可以按照以下步骤操作：

如果是购买共管公寓，通常没有正式的面试。只要提交申请并按照顺序递交所有材料，基本上会获得批准。

购买共管公寓的流程比较快，假设能及时获得贷款，那么从签约到过户大概需要60天时间。但是合作公寓的流程更加复杂，60到90天完成交易也是很常见的。

 

海外邦给纽约买家与卖家的建议

抵押贷款提示 

为了获得抵押贷款，买家在申请过程中需要了解以下几点:

● 尽早要求“信用评估”。督促申请人立即回复贷方所提出的问题。在全部回答完这些问题之前，贷款一般不会被批准。

● 建议买家阅读细则，协商和确认所有费用，这样可以减少申请人的成本。

● 商店产权保险。建议买家访问像closing.com这样的网站，在那里他们可以货比三家去买此类保险。

● 获得贷方的承诺。坚持让贷款人或贷款经纪人同意，在成交费用明细报告上不会有任何其他费用。如果贷方不同意，买家就要稍微留个心眼。

● 质疑水灾保险。如果一处房产需要水灾保险，可以让买家和卖家选择一家有经验的土木工程公司，利用联邦紧急事务管理署（Federal Emergency Management Agency）的资源以确保买家和卖家不会花太多钱。获得优先的风险保单可以大幅削减成本。

给卖家的5点建议 

● 做好功课。在出售房产之前，调查一下该地区近期的销售情况。
● 请和您的会计师和律师沟通，了解出售房子的财务和法律影响。
● 对比当前和6个月之前的市场状况，这样您就可以和您的房产经纪人确定一个公平的市场价格。
● 找一个在当地成功销售房产的房产经纪人。
● 展示您的房产最好的一面，第一印象非常重要。

为房产增加价值的5种方法 

想让您在纽约的房产看起来更有价值吗? 也许您正在准备出售，或者也许您只是想自己升级一下。以下是我们认为5个最有效、最简单的方法来增加价值，可以在一夜之间让您的物业价值得到升华。

● 升级照明系统，确保家中明亮舒适。
● 整理您的衣橱，使它们更加宽敞。
● 如果电器是旧的话，购买最新的电器，尤其是让厨房焕然一新。
● 在需要的地方重新粉刷地板和墙壁。
● 清洗所有的窗户提亮光线，扩大视野。

 

纽约建筑物类型术语

 

联排别墅 Brownstones or Townhouses 

这类型的建筑物通常是4到6层的建筑，建于19世纪到20世纪早期。它们要么是单户住宅，要么被改造成多户公寓。作为一个单独的家庭住宅，联排别墅更具私密性，而且不像购买合作公寓那样复杂。联排别墅里的公寓有更加宽敞的居住空间，所以价格比较贵。一般来说，这些建筑更具魅力，有花园、壁炉、好看的地板和木制装饰品。这些建筑通常不会有门卫。人们也可以在联排别墅中购买合作公寓或独立产权公寓。褐石（brownstones）指的是建筑正面使用的材料类型。

战前建筑Pre-War Buildings 

战前建筑是指在第二次世界大战之前建造的建筑。这些建筑物通常有10到20层，公寓布局宽敞，内部摆设高雅。这些建筑物可以有门卫也可以没有。

战后建筑Post War Buildings 

这些建筑建于1940年代末到1970年代之间。它们通常是高层建筑，由白色、红色或棕色的砖砌成。大多数都有门卫。与战前公寓相比，战后的单间公寓实际上提供了更多的居住空间，拥有宽敞的壁橱，管理员和洗衣设施。

高层全方位服务建筑High Rise Full Service Buildings 

这些通常与新建筑或80年代至今建造的公寓建筑联系在一起。它们通常是公寓，有20到40层甚至更高的楼层，有门卫和礼宾服务。其他设施通常包括：健身俱乐部和游泳池、管家服务和停车场。

电梯建筑Elevator Buildings 

这类建筑通常是6至20层楼高的没有门卫的建筑。通常有一个对讲安全系统，一些建筑可能有视频安全系统。

阁楼建筑Loft Buildings 

这些建筑以前是为商业或制造业目的而建的，现在用于居住空间或新建阁楼建筑。这些空间通常提供更高的天花板(9英尺-20英尺)，开放空间和一些原始细节，如支柱，吸天花板等。该建筑物通常没有门卫服务。

无电梯建筑物Walk-Up Buildings 

这是最便宜的一种房屋类型，而且质量相差很大。通常这些是4到5层楼的建筑，没有电梯。它们最初是多户住宅，缺乏传统褐砂石建筑或联排别墅的魅力和优雅。