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面对新冠疫情，英国政府如何实施宏观经济调控？

新冠疫情爆发当前，英国政府迅速采取了与最佳科学依据相一致的、坚定而全面的行动。除持续关注疫情爆发导致的安全和公共卫生问题外，政府意识到人们还将关注疫情对民生的影响，因此，“史上最慷慨”的财政政策和“史无前例”的积极货币政策，应运而生。

 

 

“史无前例”的积极货币政策

利率：英格兰银行（英国央行）已进行了两次紧急降息，第一次是在3月11日，将利率从0.75％降至0.25％，然后在3月19日再次降至目前的0.1％，成为英国有史以来最低利率。英镑对美元的汇率也随之降至1985年以来的最低点。 

刺激措施：英国公布了令人振奋的刺激措施，“史无前例”的4000亿美元的金融救援计划，规模接近GDP的15%，“支持就业、收入和企业”。

此外，宽松措施还包括：英国企业申请贷款时需要抵押的财务资源大幅降低；英国银行将不支付2019年以来尚未支付的股息，也不会支付2020年的新股息，英格兰银行估计此举将进一步释放出1900亿英镑（2400亿美元）的资金，来帮助企业获得融资支持。

史上最低基准利率，数据来源：英格兰银行

 

疫情下英国房地产市场将走向何处？

疫情下的英国房地产市场一直是各类投资者关注的一个重点。3月24日起，英国首相鲍里斯下令“封国”保护国民安全。此次的疫情及采取的强硬措施，势必会影响一个国家方方面面的经济，尤其是餐饮业、旅游业、娱乐业等等。但疫情并未击退本土买家与海外买家强烈购房的意愿，据JLL的数据，近几周线上咨询观望者增多。大家普遍认为疫情不影响投资进度，反而可以静下心来慢慢挑选适宜自己需求的房源，算是一个冷静期。 

根据Benham&Reeves最新研究表示，伦敦地区买卖双方对英国楼市依旧信心满满，83%的受访者回应说，尽管现在有疫情，但完全不影响他们购房，仍有计划在今年继续房屋的销售或购买。 

伦敦中心住宅与其他投资项目涨幅对比，数据来源：Barratt

 

全球突发事件可以说确实会短时间影响房地产交易，但是英国的房价是否也会受到各方冲击而下跌呢？其实，回顾历年来的一些会影响房价的事件，比如金融危机及全球性流行病，我们可以看一下英国房价是否抗跌。

 

2008年金融危机 

2008年的金融危机令人广泛知晓，在金融危机之下，许多抵押贷款机构等机构面临资金链断裂、流动性枯竭，进而引发股市、房市剧烈震动，许多人还不上贷款，导致全球多地股价、房价崩盘。当年的金融风暴，也导致伦敦房产跌了将近20%，但在隔年的2009年6月，伦敦房价就逐渐触底反弹了。而从2013年开始，伦敦楼市就开启了暴涨的路程，十分具有抗跌性。

英国房屋金融风暴时期价格走势图，数据来源：英格兰银行

 

2009年甲型H1N1流感 

再来看看全球流行病引发的经济危机。当时，全球爆发H1N1确诊1,353,141人，死亡15,934人。英国确诊高达54,360人，死亡266人。但是，处于疫情期间的英国房价不降反涨。整个英国地区上涨了12.3%，而伦敦涨幅最大，上涨了17.5%。 

 

英国房价现状

英国2月平均房价同比上涨2.3%至216,092英镑（270,000美元），为18个月以来最高增幅。目前由于疫情的影响，英国银行的利率降低了不少。对于海外房产投资者来说，现在是一个绝佳时机。除了利率降低外，英镑的价值也在先前降到了有始以来的最低点，也是一个很好的买进时机。 

而3月份的房价继续在逆势中前行，英国房地产研究机构RightMove在最新一份报告中表示，上市房屋的平均要价（房屋总价）创下了历史新高，比2018年6月创下的纪录高出约3,186英镑（3,900美元）。本月的月度涨幅为1.0%(+3,226英镑)，将平均价格推高至312,625英镑（390,000美元），比去年同期上涨了3.5%。 这是自2016年12月以来的年度最高价格增长率。 

根据英国房产门户网站Zoopla的最新租房市场报告显示，随全英的疫情趋于平稳，租房需求在4月的前两周上升30%。Zoopla的研究主管Grainne Gilmore称：租赁市场的灵活性是他们的市场活动比其它领域反弹更快的关键因素之一。4月份头两周的需求增长表明，一些租户已经在规划他们的下一步行动了。

到目前为止的关键指标都表明市场比去年更加活跃，从而也加剧了房价上涨的压力。另外，与去年同期相比，购买房产的速度更快。这也加剧了现有可供出售的房地产短缺，会逐步将价格推高至新的纪录高位。一旦疫情结束，买家重返市场与低利率等利好政策的共同作用，可能会再次带动房价提升、交易数量增加、交易活跃度增加等等。 

 

伦敦房地产市场

伦敦房地产市场在2020年的前一两个月，保持了强劲的发展态势，而这样的发展趋势却被突如其来的疫情所打断。受到疫情冲击，伦敦市场出现了一些震荡。但在这样的变动时期，更应该看到伦敦房地产本身所具有的稳定性、可靠性，看到其作为长期投资的优越性。 

 

房产建筑量远低于预期

在讨论伦敦房产现状的时候还有一个需要强调的问题，那就是伦敦房地产所存在的供不应求的现象。伦敦房屋数量无法满足市场需求，不管是在之前、目前阶段或是经历新冠疫情之后，每年新建5.5万房屋，是伦敦的大致目标。但在疫情情况下，许多开发商无法施工，造成交房数量减少，加重了供需关系不平衡，今年的实际交付量预计只有1万套左右。 

 

长期可靠的避险投资 

伦敦的房地产从历史发展来看，是经历过考验的稳定投资市场。在经济危机或政治变动时期，伦敦房地产都表现稳定、长期上涨。实际上，在不确定时期，实体投资的安全感更有助于巩固房地产市场的恢复，房地产最根本的吸引力在于对比股票和债券而言， 地产投资更加稳定、可见。 

同时相比于2019年12月英镑最高位，目前汇率对于购房者依然具有优势，结合伦敦住宅长期供不应求的市场形势，在疫情过后，住宅市场价格极有可能会迎来一波强势反弹。 

 

回报率稳定

伦敦房产的首付款仅仅只需10%、贷款比例则可以高达75%（一般而言，50%至60%比较常见），贷款利率低（一般而言，在3.5%左右）等等优势，更是吸引了诸多的国际富豪以及投资者的目光。 根据CBRE的统计报告显示，在过去的十年时间里，伦敦房产的年均净收益率大概在9.4%左右。在二战之后的70年时间里，伦敦房产的年均净收益率一直稳定于7%至10%之间。

总而言之，伦敦作为金融中心，房价走向也将处于良好状态，尤其是伦敦市中心的豪宅市场，因为面向当地和全球的高净值人士，投资潜力极大，全球领先的房地产服务商Savills预测虽然有疫情的影响，其房价在今年将会有3%的增幅。

据《每日邮报》4月2日报道，自2010年以来，整个伦敦的房价上涨了78.33%，从平均270,118英镑（337,000美元）上涨至481,700英镑（600,000美元）。 研究分析表明，沃尔瑟姆·福里斯特（Waltham Forest）是伦敦过去10年房价涨幅最大的区域，其房价增长了105.1%。排名第二的是哈林 （Haringey），房价增长了94%。排在第三的是南华克（Southwark），房价增长了93%。 

 

曼彻斯特房地产市场

曼彻斯特在2019年第二季度最佳求学城市排名中名列世界第29位。在2019年出版的《经济学人》全球城市宜居调查 (Global Liveability Survey) 中名列英国第一，世界第38位。

根据Simply Business的一项调查，房产投资者们最近将曼彻斯特和伦敦定为2020年英国最具吸引力的房产投资城市。曼彻斯特已被列入2020年众多优质房地产投资热点地区。这表明，房地产投资行业中的许多人都认为该市有望在整个2020年及未来几年内实现更大的增长。 

 

住房市场供不应求 

在曼彻斯特，一方面是强劲城市发展带动人口不断增加，住房需求随之增长，另一方面短缺的住房现状使房屋供给严重不足。根据曼彻斯特市政厅分析预测，大曼彻斯特区域人口可能会在2025年达到625,000人，增幅达20%，预计未来十年将额外多增10万人口。曼城市中心也将保持每年5.5%的人口增长率。大曼彻斯特范围内的住房需求为11,254套/年，其中四分之一以上，即3,120 套/年集中在曼彻斯特市中心。尽管曼彻斯特的住宅建量在逐渐增加，但仍不能满足日益增长的需求。 

 

投资收入比稳居全英首位

在最新公布的BtL指数报告中，综合考虑收益率，租金增长和资本增值三个方面，曼彻斯特在稳步攀升后位于全英首位，房产收入比为5.5%。其中，曼彻斯特5.76%的租金增幅也排名首位。根据国家土地注册局的数据，曼彻斯特的房东在去年七月平均收入比为 6.9%。 

未来五年，英国西北部区域的房价平均涨幅(18.1%)将远超英国平均增幅(14.2%)，其中曼彻斯特房价的涨幅预计达到28.2%，居全英之首。而这要归功于以曼彻斯特为中心的就业增长对楼市的支持。这里相对较低的生活成本也吸 引了伦敦人和一些专业人士来定居。 

 

稳固的三个群体，年轻的人口结构

曼彻斯特不仅是人口增长速度第二的城市（仅次于伦敦），也是最年轻的城市之一。在曼彻斯特，25岁至29岁年轻人的比例高出英国平均值60%，而曼彻斯特大学每年近2万名毕业生更是支撑起她的就业市场。

学生群体: 曼彻斯特拥有全英最好的大学，对学生的吸引力更是来自世界各地。2015/16年，曼彻斯特的学生群体达到6.5万人。 

科技人才: 自2011年至2016年，英国总计吸引了280亿英镑（350亿美元）的科技投资，排在欧洲各国之首。在全面发展科技产业的大背景下，曼彻斯特凭借其北方门户城市的地位，已经发展成了英格兰北部的科技中心。2017年8月，高力国际的一份报告指出，曼彻斯特市中心新建写字楼的近40%都被科技公司拿下。2017年5月，面积7万平方英尺的Bright Building正式开放，Manchester Science Park将进一步巩固曼彻斯特在英格兰北部的科技中心地位。 

媒体创意人: 英国媒体城（Media City UK），在短短的几年时间，已经成功地发展为英国广播公司 (BBC) 在伦敦之外最重要的演播中心，并汇聚了包括ITV在内的英国主流媒体机构。以媒体机构为基础，Media City UK正在吸引大批三维动画等新媒体、创意产业的新创 企业和专业人才的入驻。总计约有250家企业，7000名员工以此为家。 

 

Savills预测，未来五年，英国西北地区的房地产价格将上涨24%。这将是整个英国最大的增长。预计仅在2020年，价格就会上涨2.5%。随着租赁市场 需求的持续增长，曼彻斯特的租金收益也有望保持较高水平。