房产是中国千家万户最贵重的财产，近些年，国人对海外房产的关注日渐加重。在选择海外房产时，用作自居或者投资，分别需要考虑哪些因素？对不同富裕阶层的家庭来讲，海外房产投资的预算应该怎样规划呢?
美国、英国、日本、泰国、菲律宾、迪拜......为何能成为海外房产投资的热门国家，他们分别具有怎样的投资优势？
选择海外房产投资的因素
对于国人来说，从古至今，都对土地有着一股执念，或许只有拥有自己的一套房子，才能产生归属感。在许多一线城市，还有几代人只为了一套房子奋斗的。
对于传统思想来说，是否投资这套房产，很重要的因素是政府对房子所在城市的规划区域或社区的规划，地铁站离家多远，走多久能到医院、购物中心、其他大型商业项目和社区规划等。
如果只是以居住为衡量的话，就更加偏重于适宜性，周边社区是否安全，生活设施是否完善，以及未来的城市规划，能否在几十年后所买的房子增值。
海外房产投资的预算应该怎样规划呢?
从国人海外置业的众多数据中可以看出，如果是首次置业，那么会偏保守，一般来讲，预算是不超过50万美金的，要持续观望。
对于有过经验的海外置业者，已经买过一两次房产了，可能也收到了利益回报。家里经济尚可，并且愿意做出一部分资产配置的话，预算大概是不超过100万美金。
还有部分属于有钱的高净值人士，在海外置业的预算是150万到200万美金之间；那么剩下的超高净值人士，一般来讲就会涉及到商业地产，预算只会在200万美金起。
所以可以看到200万美金是一个分界点，有效的将民宅用途和商业地产这两个市场范围划分了开来，也是对国人中的超高净值人士和高级人士投资金额的数值的区别。
投资海外房产的五大理由
1.规划子女教育
据多项调查显示：中国富人移民的首要原因是为了下一代能够接受更好的教育。在孩子的问题上，不管是什么阶层的父母都是非常重视的。
那么在各方面条件的允许下，不少人把目光投放到了欧美的那些传统国家，毕竟美国、英国或欧洲的教育质量是世界顶尖的。
2.购房获得移民身份
如果是考虑移民的话，房产本身的属性就不是考虑的第一属性，比如希腊置房仅需25万欧，葡萄牙则是50万欧元起即可申请绿卡，塞浦路斯也是30万欧元可获得欧洲永居。
而且其中有些国家是不需要移民监的，可以选择移民不移居。这样的话，房产只用来解决身份问题，通过购房一举获得该国家的居留权。
3.优化资产配置
如果只是为了投资，那么北美、欧洲等都是高净值资产人士的热门。
在美国购买房产，其实就相当于拥有了美金的资产。美国房子是永久产权的，可以一直传承下去。其他亚洲国家，因为“一带一路”的政策，更是惠及普利。
4.多渠道理财
还有一部分人选择海外置业，只是因为不满足于国内买房的利润，他们看到了海外房产市场的高利润，因而跟随这股海外购房热潮实现多渠道理财。
5.享受医疗福利
以养老、旅游房产为目的， 就只需考虑预算了，需要去那个国家了解一下国家政策等。
各国房产投资情况
英国
英国房产一直是海外投资者的首选地之一，英国政治法律体系完善严谨，保护买家私有财产，买房有律师全程跟进。英国房子的产权175年起，实用面积，无公摊，精装修。不限购，房屋可以申请到按揭贷款，利率在1.69左右，最长可以贷款25年左右，英国在校大学生170万，每年还有10多万左右的移民和工签。
而英国住房每年新增不到10万套，存在严重的供求不平衡，英国房屋资本增值每年在4个点左右，租售比也在4个点左右，英国的房屋前期购置费用在5%左右，是海外市场中购置费用较低的国家。
英国政府对待海外买家一视同仁，买房政策和本地人一样，但是买房不能移民，纯投资或者自住，疫情期间英国房价整体上升，其中伦敦截至4月20日，同比上涨1.1%，交易量整体上升。
美国
美国是世界经济强国，无论是经济总量还是GDP都位于世界前列。美国的房地产市场长期趋好，主要是因为房地产投资者的风险意识强、投资决策科学，对经济发展与房地产⾏业的关系把握得比较准确。投资者在进行每项房地产投资决策之前，往往要做定量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等进行研究。因此美国房产⾏业的周期波动性很小。
美国的市场经济发展经历了百年以上，美国房产中国最大区别就是，⼀⼆级市场并重，其中⼆级市场更为活跃。这就保障了我们投资美国房产⽇后可以轻松出售：
日本
疫情影响全球经济的基本盘。当前世界充满了不确定性，相对于全球其他国家而言，日本经济的前景正在改善。 城市化进程继续支撑市中心的人口增长，巩固了市场基本面。
GDP、公司利润、劳动力增长和生育率等指标都表明，与十年前相比，日本前景有了显著改善。许多投资者认为全球经济处于周期末期，因此日本健全的基本⾯和防御性现在更具吸引力。
尤其是大阪，在未来5年有大量推动经济发展的催化剂。梅⽥项目的开发，赌场的建设和世博会的举办吸引了对湾区的投资，带来了发展机遇。此外地方经济表现也在改善，为房地产市场创造了良好的环境。中部地区的人口增长也推动了大阪市中心地区的房地产需求。
就交易量而言，大阪市是日本第⼆大房地产市场。正在成为全球瞩⽬的投资焦点，人们对该市场的预期也有所上升。
泰国
泰国作为东南亚旅游大国，吸引了众多游客。随着国际化程度的稳步上升， 泰国也逐渐吸引许多投资者驻足。选择泰国房产的理由在于：
物价低且稳定。 泰国的通货膨胀比较低，消费物价比起国内便宜很多，约为北上广深等中国城市的1/2，欧美城市的1/3-1/4。而泰国房地产市场的债务水平也较低，土地价格也在上涨。
租金回报率高。 泰国房产的空置率低且回报率⾼。泰国房产入住率⼀般在85%，而其年租⾦回报率可⾼达到5%左右。作为业主，投资者可获得稳定收入；而且在泰国房地产市场，土地价值仍在增值。
地理环境优越且生活环境安全。 在泰国国际机场除东盟中心外，开辟了从中国，中东，俄罗斯，欧洲和澳⼤利亚到泰国的直飞，欢迎各国投资者。泰国居住条件宜人，生活环境较好。社会治安良好，由于宗教信仰和文化的原因，在公众场合吵架、打架、偷抢财物的现象极为少见。
工作便利。 许多外资企业以及中资企业已进驻泰国，如百度、淘宝、腾讯早在十年前就开始布局泰国，创造了许多就业机会。同时由于⼤量外国游客的进⼊，许多本地公司也开始招募外籍员⼯，外籍员⼯就业渠道⼴，收入比本地员⼯更⾼。
医疗水平顶尖。 东南亚地区最早通过JCI认证的两个医院就在泰国，目前为止泰国通过该认证的医院就达51家，并全部向游客开放，服务好，就医环境良好；泰国没有药品专利，没有歧视，没有拒诊。目前很多国际医院都开通了旅游体检服务，同等规格的全套检查比欧美便宜5-10倍。
教育水平良好。 泰国⽬前有150多所国际学校，例如欧洲、美国、新加坡、⽇本等知名国际学校在泰国都设立分校。相对国内，花费较少，选择更多。泰国国际学校创办时间久，经验丰富、教学成熟，并且得到国际社会更多认可。
养老政策完善。 年满50岁的外国人可以在当地和在泰国申请养老签证。泰国物价低廉，自然环境优良，社会环境良好；服务业极其发达，生活便利性；医疗水平高。无论是自然还是人文，都是值得前来的养老圣地。
菲律宾
菲律宾是个岛屿国家，共有大小岛屿7107座，也有“千岛之国”美称，海景资源得天独厚，旅游业非常发达。
据房地产研究网站Global Property Guide 的报告显示，菲律宾的租金收益率高达7.51%，成为亚洲租金收益率第一名。其中首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%，可以说菲律宾的租金回报率是相当给力，而且近两年还呈上涨趋势。
菲律宾的房产只对外销售40%份额，其余60%销售给当地人，常见的40%日光盘就是这样来的，一栋楼40%份额销售完毕，剩余的仍在销售。
尤其是近年来，菲律宾房产异常火热，大量中国投资者涌入，如果没有这一政策限制，相信菲律宾绝大部分房产将落入中国籍买家手中。
此外，菲律宾享有“西太平洋明珠”的美誉，以其宜人的居住环境、低廉的生活成本、高质量的医疗服务等优势，再加上菲律宾规定：35岁或以上的外国人，只需要在本国存一笔钱，即可轻松获得长期居留养老退休签证，使得菲律宾逐渐成为老年人退休养老的“新宠”。
迪拜
迪拜是个神奇的国家，旅游业旺盛，迪拜连续第四年保持全球第四的旅游城市排名，2018年入境迪拜过夜的国际游客1592万人次，酒店入住率高达86.9%，游客消费力更是雄踞全球第一。
房屋租售比很高，6-8个点，这是比较好的，持有迪拜房产100万迪拉姆以上可以申请永居。
