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美国抵押贷款利率仍接近历史低点，最近降至去年冬天以来的最低水平。基准 30 年期固定利率抵押贷款在 7 月底附近徘徊在 3%，而 15 年期固定利率约为 2.3%。

美国抵押贷款寻求者的最佳策略是什么——立即锁定或查看几页日历之外的利率？这将取决于您的目标、时间表和财务前景

7 月份利率出人意料地下降，这让很多潜在的借款人感到兴奋。许多人还对联邦住房金融局 (FHFA)从 8 月 1 日起取消了房利美和房地美贷款再融资 0.5% 的费用感到高兴。这些低利率会持续更长时间吗？

“在接下来的几个月里，抵押贷款利率更有可能上升。不过，不要指望 8 月份会出现任何大幅上涨，”华盛顿特区全国房地产经纪人协会高级经济学家兼预测主管 Nadia Evangelou 说。“我预计抵押贷款利率在 8 月份几乎没有变化，徘徊在 3% 左右，因为大多数经济指标将开始正常化。”

总部位于亚特兰大的 Cook & James 的高级房地产律师 Chuck Biskobing 对此表示赞同。

“我预计下个月 30 年期抵押贷款的利率或多或少会保持在 3% 的范围内。鉴于最近出乎意料的高失业率，我认为利率不太可能大幅上涨，”他指出。“月度通胀数据有点不确定，但总体而言，我认为利率将暂时保持在当前水平附近。”

Bankrate 首席财务分析师格雷格麦克布莱德说，实际上，通货膨胀和经济增长是目前影响最大的变量。

“具有讽刺意味的是，它们都导致长期利率下降。然而，任何有关美联储缩减债券购买的暗示都会推高本月的抵押贷款利率，”麦克布莱德补充道。“关于通胀是暂时的还是更持久的争论最终会如何解决尚不得而知。但如果这些临时因素屈服于表明通胀率上升的证据，我们将看到利率上涨。”

Realtor.com 的高级经济学家乔治·雷图 (George Raitu) 在最近的一份声明中表示，购房者“仍然受到高价格、库存紧张和不断升级的通货膨胀的限制，这正在从他们的月薪中占据更大的份额。按照今天的速度，中等价位房屋的每月抵押贷款支付额比 2020 年同期高出 109 美元。”

行业专家预测，从今天到年底，抵押贷款利率将出现一些重大波动。房利美预计，到 2021 年底，30 年期固定利率抵押贷款平均利率为 3%，接近房地美预测的 3.1%。该抵押贷款银行家协会 预计3.4％的平均增长率在整个一年中，一旦2021接近尾声。

“适度提高抵押贷款利率是最有可能的结果，尤其是在通货膨胀的持续性变得更加令人担忧的情况下。但好消息是，平均而言，抵押贷款利率在 3% 以下，而那些四处逛逛的人的抵押贷款利率仍将低于 3%，”McBride 说。

Biskobing 警告说，如果我们确实看到持续的通胀，美联储可能会被迫撤回资产购买计划，利率可能会比预期的上涨更快。

“但是，我认为我们所看到的通货膨胀很有可能与与 COVID 关闭相关的供应链问题密切相关。我认为这些问题应该会在未来几个月内自行解决。尽管如此，我认为 30 年期抵押贷款利率将呈上升趋势，到年底可能接近 3.5%，”他说。

这也正是 Evangelou 想象中的新年数字。

“虽然就业正在强劲回升，但我们也看到许多大学校园准备在秋季欢迎学生回来。因此，数以百万计的学生很快就会寻找房子，甚至进一步增加了对出租房屋的需求，”她说。“请记住，租金是通胀率的主要组成部分，占核心通胀的 40% 以上。”

减缓疫苗接种进程和增加冠状病毒数量也可能会在未来几个月内降低发病率。

Evangelou 表示：“对 Delta 变体案件上升的担忧可能会降低 10 年期国债收益率和抵押贷款利率。” 国债利率和抵押贷款利率密切相关。

另一方面，国会的额外支出可能会导致抵押贷款利率上升，因为市场会在美联储采取任何行动之前推高利率。

“国会的基础设施支出将为通胀火上浇油，但是否足以迫使美联储采取行动还有待观察，”比斯科宾说。

现在是利用相对较低的抵押贷款利率的绝佳时机。问题是，您的钱包能否承受支付平均房屋要价所需的每月付款？

“尽管利率处于历史低位，但许多首次购房者的价格仍被排除在外。虽然在入门级房屋的价格范围内（270,500 美元）库存尤其有限，但首次购买者与所有购买者之间的负担能力差距为 34%，这使得他们购买房屋更加困难，”Evangelou 说。

Biskobing 并说对许多人来说没有简单的答案。

“现在买房是一个艰难的选择。未来利率可能会走高，因此现在获得便宜的抵押贷款似乎是有道理的。尽管如此，房价仍处于或接近历史高位，建筑成本仍在上涨，”他说。“问题变成了，你是要等待房价和材料成本下降，这有可能获得更高利率的抵押贷款，还是你想现在锁定而不那么担心购买价格？”

然而，当谈到 refi 时，专家会开绿灯。

“黄金再融资机会比预期的要长得多，但不要诱惑命运。尽可能锁定低于 3% 的固定利率，”麦克布莱德说。“随着家庭预算中许多其他项目的成本不断上升，以有意义的方式减少抵押贷款支付尤其有价值。”