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定制型长租别墅Build-to-Rent (BTR) 在美国继续成为各大媒体头条新闻，投资者和租房者都喜欢它。但为什么会出现这种趋势，是什么推动了这一趋势？总部位于亚特兰大的资产管理和房地产开发公司St. Bourke对定制型长租别墅背后的驱动力进行了更深入的研究。

定制型长租别墅是08年经济危机后出现的一种住房新趋势。由于银行对全美数十万套房屋进行止赎，这成为处理止赎房屋的一种手段，房地产大亨沃伦·巴菲特是这一趋势的发起者。在2012年2月接受CNBC采访时，巴菲特表示，如果他能找到集中在特定都会区的独栋住宅，并找到管理它们的方法，他会“买几十万套（buy a couple hundred thousand）”。在那次采访后的几个月内，投资公司黑石(Blackstone)开始以每月1亿美元投入在独栋别墅住宅上，并将其投放至租赁市场。

定制型长租别墅（BTR）趋势在过去三年里势头强劲，在很大程度上是由于疫情导致人们居家办公生活方式的改变，以及千禧一代步入成家立业购房的年龄段和婴儿潮一代过渡到退休等综合因素的影响。

根据Yardi® Matrix的一份报告，预计在未来八年对定制型长租别墅的机构投资将大幅增长。在2022年机构持有长租别墅约70万套，约占全美1400万套长租别墅的5%。而这一比例与机构持有Multifamily产品55%的比例还有很大发展空间。预测至2030年机构持有长租别墅的比例将超过40%，也就是持有量增长至760万套，意味着未来八年每年新增量将达86万套。仅今年一年，机构投资者就向这一细分市场承诺资本投入了超过600亿美元。而该行业在2020 年的机构承诺投资约为30 亿美元，2021 年这一数字就飙升至300 亿美元。

“这是一场完美的风暴”，MarketNsight首席分析师约翰·亨特(John Hunt)表示：“对于华尔街来说，定制型长租别墅是一项极好的投资。而同时，当地市政当局实施的过于严格的分区法（zoning laws），使得建商越来越难在任何出售交易获利。” 

定制型长租别墅(BTR)是住宅房地产领域的一个热门趋势，也可能是最容易被误解的。大型投资公司正在建设和购买定制型长租别墅社区，而与此同时，市政当局也正在加大开发难度。

—— 华尔街 ——

机构投资者受益于长期需求驱动因素和机构资本的爆炸式增长。即使未来房地产市场降温，对独栋住宅的需求仍将持续。目前没有足够的住房来满足住房需求，这导致了机构投资者的高租金和良好的投资回报。St. Bourke总裁Ben Simpson称：“金融机构拥有充足的资本，并渴望进行投资。定制型长租别墅社区使投资者能够有效地进行规模性建设。”

在同一个地方成规模建造住宅房屋可以在项目整个周期内简化降低与物业管理、维护和服务相关的成本，同时还能简化营销。

私募股权公司、房地产投资信托基金(REITs)、保险公司和养老基金将定制型长租别墅（BTR）视为一种相对高收益的对冲通胀的工具。过去两年美国的资本市场对长租别墅领域进行了重新审视，长租别墅已经成为美国不动产的一个投资类别，由于其稳定的现金流和疫情驱动的需求强劲增长，吸引新的机构投资者纷纷进入。其中包括1）传统华尔街机构投资者，如J.PMorgan、Blackrock等；2）保险公司及养老基金，如安联保险及加拿大骑警退休基金等；3）传统大型开发商，如Lennar；4）地产投资咨询服务机构，如JLL。

—— 美国当地政府 ——

当地政府对于定制型长租别墅社区有着一定顾虑，因为他们认为出租房屋会吸引低收入和差强人意的邻居。

Hunt还说道：“租房就像租车，当你归还车辆时，想要拿回押金或者买下它，想让你的钱物有所值，你一定会爱护好它的。” 

然而，市政当局已经制定了相关分区法规，使得出售型房产买卖交易变得很难。但机构投资者的资金成本较低，往往可以让租赁项目获得成功。受费用和其他分区障碍的影响，他们持有项目的时间更长，从而可以在前期开发成本上投入更多。

因此，从本质上说，市政当局正在推动建筑商和开发商向长租别墅的运营模式发展。

—— 如今的美国租客 ——

事实是，租房者选择定制型长租别墅（BTR）的原因和购房者选择独栋别墅的原因是一样的，但有一点不同。“他们更喜欢租房的灵活性和简单性”Simpson说，“他们想要一个可以养狗的院子，提供房屋维护的服务，如果他们愿意的话，还能在一年内搬走。这是一种生活方式的选择。”

同时，租房者的风险几乎为零。如果市场崩盘，租客不会承受房屋价格的损失。如果房屋有任何设施维修，租客也不用负责更换价值2万美元的屋顶或8千美元的空调等，通常房屋保险或运营机构会处理这类事情。

美国正面临着前所未有的住房短缺，定制型长租别墅（BTR）是帮助缓解这种困境的途径之一。美国正需要像定制型长租别墅等各式各样的住房产品，以填补目前的巨大缺口。

资料参考：

https://www.einnews.com/pr_news/591133663/what-s-driving-build-to-rent-wall-street-or-main-street