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投资者押注：美国人即使买不起房，也会继续涌向宽敞的郊区住宅

—— 2021年的美国房地产市场怎样？ ——

坎宾斯集团创始人卡特里娜-坎宾斯提供了她的一些洞察，关于在美国房地产市场的最新变化，她预测在新的一年将看到的房地产趋势。

自2007年以来，美国再也没有这么多在建的独栋住宅了，而且其中许多新房子将不会出售。

投资者正在建造数以万计的房屋，明确只出租，因为相信美国人即使买不起房，也会继续关注宽敞的郊区生活家园。

Covid-19大流行引发了美国人对居住空间的争夺，房价创下了纪录。房价的增长速度超过了工资的增长速度，使人们承受不了，尽管借贷成本降到了历史最低值。

—— 美国房价上涨是六年以来最多 ——

房地产分析公司Attom Data Solutions的数据显示，在美国各地，普通工薪阶层买不起房子，这一比例上升到了55%，去年同期为43%。与此同时，独户住宅的房东们报告，入住率创下了纪录，从疫情大流行开始租金就一直在快速增长。

个人投资者、家族办公室、养老基金和华尔街的大名鼎鼎的公司都是将数十亿美元投入到建造租赁型独栋房屋项目中。房屋建设公司正在拥抱将房屋批发给房产投资者的业务，甚至与房产投资持有者合作，建造那些模糊了独栋房屋和公寓之界限类型的社区。

“每个机构投资者都在考虑这一领域，”房地产交易顾问公司NorthMarq的投资销售部负责人特雷弗·科斯科维奇（Trevor Koskovich）表示，最近该公司作为菲尼克斯周边5个门禁租赁社区的卖家的代表。他们出售了2.355亿美元的社区给芝加哥的一家投资公司。

943套一居室和两居室的房子，有自己的街道地址，包括细长的室外空间和共享游泳池，这些房子的开发商，克里斯托弗·托德（Christopher Todd）社区公司，已与建筑商泰勒莫里森建房公司合作，在阳光地带州复制这类租赁社区。

—— 美国建房合同签约量创历史新高 ——

泰勒·莫里森公司的首席执行官谢里尔-帕默说：“我们对这类机会的把握在去年才有所增加”。Darin Rowe，他经营着房屋建筑商公司的租赁业务方面，预计在未来几年，美国新房直接出售给投资者的比例将超过5%，高于1%左右的历史平均水平。

根据约翰·伯恩斯房地产咨询公司的数据，从一排排拥挤小屋到潮流的大宅邸，在截至2020年9月30日的12个月里，共有5万多间房屋专门为了出租而建造。该咨询公司的研究主管Rick Palacios Jr.说，这个统计数字很可能很低，虽然远高于过去40年的平均值（年均31000套），因为这并没有计入建筑许可证上尚未明确最终用途的建筑产品，和那些通常出售给一些投资者的典型的别墅小区的房屋。例如，LGI房屋建筑公司的高管们就曾表示，向房东（投资公司）进行批量销售，占其公司2020年的房屋销售额的10%，多达900套房屋。

专为出租而建的长租别墅浪潮从几年前出现，当那些从2008年房地产危机中获益的企业，即超级房东们，当时正在寻求业务增长的途径，因为金融危机后大量廉价的止赎的房源耗尽了。

包括American Homes 4 Rent和Tricon Residential Inc.在内的大公司，纷纷采取行动在公开市场收购房屋。但也有来自普通的房产投资者们的竞争，他们常常在低端市场猎取少量的符合理想投资标准的房屋。

Thibault Adrien说：“因为银行和贷款机构停止向中下层阶级提供贷款，房屋建筑商停止建造入门级房屋。” 阿德里安的拉斐特房地产公司10年前开始收购止赎的房屋。“增加我们的量的最后一条路，就是为我们自己建筑长租别墅产品。”

阿德里安说，对于我们这家建立在大幅打折的房地产收购基础上的企业，为了增加房屋持有量，以超过重置成本来新建别墅，开始是违反我们的直觉的。但在佛罗里达州坦帕市郊区尝试了B2R长租房建设的策略之后，拉斐特公司在此领域全力投入了。

自己建房，从一开始就使得投资公司有机会用他们喜欢的结构和材料来配置，收购旧房就不行。另外，投资公司发现租房者为了搬进崭新的房子而愿意支付较高的租金。帕拉西奥斯说：“想象一下，如果消费者只能租赁旧车，而不能租赁新车。新建的长租别墅对消费者的吸引力其实就是这么回事。”

拉斐特与私募股权投资公司卡莱尔集团（Carlyle Group Inc.）合作，投资了1200套别墅，最近完工的或正在建造中的。

拥有约5.3万套房屋的American Homes 4 Rent公司与摩根大通资产管理公司（J.P.Morgan Asset Management）成立了一家价值6.25亿美元的合资公司，以增加本已是最高产的新屋租赁产品。American Homes 4 Rent已经在60多个社区建造了2500套住房，并且还有几十个正在开发的小区。其位于佛罗里达州奥兰多郊外的芹菜湾（Celery Cove）社区就很有代表性，有37套三居室和四居室的房子，每月租金从1700美元起。

Tricon与亚利桑那州退休系统公司（Arizona State Retirement System）也有类似的4.5亿美元的合作伙伴关系，用以建设长租别墅的业务。这家多伦多公司表示，正考虑再筹集一笔资金，从建筑商手中购买房屋，该资金可能有10亿美元的购买力。

这些长租独栋房屋一般与业主自住的别墅房产看上去没有区别，也可以一套一套地买和卖。许多投资公司选择了更接近公寓社区的独栋小别墅项目。

投资公司和贷款机构表示，像Christopher Todd公司那样的混合型住宅项目，可以比同样数量但分散在各处的独栋住宅组合获得更优惠的融资，同时比公寓项目更具优势，比如建好几套就开始出租几套，而不是等待整栋（公寓）楼完工才开始出租。反之，如果需求量不足，开发商也可以调整计划。

“这确实降低了一些风险，”艾博房地产信托公司（Arbor Realty Trust Inc.）首席执行官伊万•考夫曼（Ivan Kaufman）表示。过去两年，该公司已发放了约10亿美元的贷款，用于定向建设的长租别墅项目。